क्या आपको पता है कि जिस होम लोन की EMI आप चुका रहे हैं, शुरू के कुछ साल तो उस पेमेंट का करीब 90% हिस्सा बैंक को ब्याज चुकाने में जाता है, मूलधन या प्रिंसिपल का तो नंबर ही नहीं आता। लंबी अवधि के होम लोन में आप मूलधन से कहीं ज्यादा रकम सिर्फ ब्याज के रूप में चुका देते हैं। मगर आपको एक ऐसा तरीका बताने जा रहे हैं जिससे आप 25 साल के होम लोन को 10 साल में ही चुका देंगे और 35 लाख रुपये से ज्यादा ब्याज बचा सकते हैं। फाइनेंशियल एडवाइजर इसे 3-स्टेप स्ट्रैटजी कहते हैं।
मान लीजिए कि आपने 50 लाख रुपये का होम लोन 25 साल के लिए लिया है। होम लोन रेट है 8.5%, तो आपकी EMI बनेगी 40,261 रुपये। ये लोन आपका 2051 में खत्म होगा।
| होम लोन | ₹50 लाख |
| होम लोन की दर | 8.5% |
| लोन की अवधि | 25 साल |
| EMI | ₹40,200/महीना |
| कुल पेमेंट | ₹1.21 करोड़ |
अब समझिए, एक साल तक आपने EMI दी, तो आपने बैंक को कुल 4.8 लाख रुपये चुकाया। जिसमें ब्याज 4.2 लाख रुपये है और मूलधन सिर्फ 60,000 रुपये है। इसलिए हमें लगता है कि EMI चुका रहे हैं लेकिन लोन का अमाउंट उतनी तेजी से कम क्यों नहीं हो रहा है। अगर आप इसी तरह 25 साल तक लोन चुकात रहे तो आप कुल 1.21 करोड़ रुपये चुकाएंगे, जिसमें से 50 लाख रुपये तो मूलधन है, जबकि 71 लाख रुपये ब्याज होगा। 25 साल की लोन अवधि में 17 साल के बाद ऐसा होगा कि ब्याज और मूलधन बराबर बंटेगा, और 18वें साल से मूलधन का हिस्सा ब्याज से ज्यादा होगा।
स्ट्रैटजी 1: एक एक्स्ट्रा EMI चुकाएं
अब आती है मुद्दे की बात, अगर आप चाहते हैं कि लोन 25 साल तक नहीं चले, उससे पहले ही खत्म हो जाए तो आपको पहला काम ये करना होगा कि हर साल आप एक एक्स्ट्रा EMI दें। यानी साल में 12 की जगह आप 13 EMI दें, ये जो एक एक्स्ट्रा EMI देंगे ये सीधा आपके मूलधन को कम करेगी और लोन 20 साल में ही खत्म हो जाएगा। वो कैसे-
पहले साल के अंत में आपके लोन का बकाया करीब 49 लाख रुपये (49,39,545) होगा। अगर आप एक्स्ट्रा EMI देते हैं, तो ये पूरा मूलधन से कम हो जाएगा।
तो अब नया बकाया- 49.39 लाख-40,200 = 48.99 लाख रुपये होगा। यानी कि अब ब्याज इस नए बकाए पर कैलकुलेट होगा। जो कि धीरे-धीरे कम होता जाएगा। इससे आप 20 साल की अवधि में करीब 15-17 लाख रुपये ब्याज बचा लेंगे
स्ट्रैटजी 2: EMI को हर साल 7.5% बढ़ाएं।
अब आपको करना ये है कि हर साल जब भी आपकी सैलरी में इंक्रीमेंट हो, आप उसको अपने होम लोन की EMI को बढ़ाने में लगाएं। हर साल आपको अपनी EMI की रकम को 7.5% बढ़ाना होगा, ठीक वैसे ही जैसे SIP स्टेप अप होता है। मतलब पहले साल तो आप 40,000 देने के बाद दूसरे साल से 7.5% की बढ़ोतरी करें तो ये 43,000 रुपये होगी, फिर तीसरे साल 46,400 रुपये होगी। ऐसा करते रहने पर आप अपना 25 साल का होम लोन 12 साल में खत्म कर लेंगे।
| साल | EMI (₹) |
| 2026 | 40,200 |
| 2027 | 43,215 |
| 2028 | 46,456 |
| 2029 | 49,940 |
| 2030 | 53,686 |
| 2031 | 57,712 |
| 2032 | 62,041 |
| 2033 | 66,694 |
| 2034 | 71,696 |
| 2035 | 77,073 |
| 2036 | 82,853 |
स्ट्रैटजी 3: दोनों स्ट्रैटजी को साथ लेकर चलें
अब आपको स्ट्रैटजी नंबर 1 और स्ट्रैटजी नंबर 2 दोनों को एक साथ लेकर चलें। तो आपका लोन 10 साल में ही खत्म हो जाएगा। इस दौरान आप करीब 35-40 लाख रुपये ब्याज के रूप में बचा लेते हैं।
आपका लोन इतनी जल्दी इसलिए खत्म होता है क्योंकि आप लगातार मूलधन को खत्म करते जाते हैं, ब्याज मूलधन पर ही कैलकुलेट होता है, जितनी तेजी से मूलधन कम होगा, ब्याज भी उतनी ही तेजी से कम होगा।
आप इस स्ट्रैटजी को अपने लोन अमाउंट, लोन की अवधि और इंटरेस्ट रेट के आधार पर कस्टमाइज कर सकते हैं। जो लोन आपका 2051 में खत्म होना था, वो लोन 2036 में ही खत्म हो जाएगा।
